Un nuevo beneficio para los dueños de viviendas en Argentina 🇦🇷

El Gobierno nacional acaba de poner en marcha una medida que podría cambiar la suerte de quienes alquilan sus casas. Desde este lunes, quedó reglamentada la exención del Impuesto a las Ganancias en los ingresos por alquileres destinados a vivienda habitual. Esto significa que, a partir del 1° de enero de 2026, muchos propietarios podrán no pagar este impuesto sobre lo que ganan al alquilar su casa.

¿De qué se trata exactamente? 📝

El Decreto 406, publicado en el Boletín Oficial y firmado por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Manuel Adorni y el ministro de Economía Luis Caputo, define que los alquileres, subalquileres y montos relacionados con muebles o servicios vinculados a viviendas de uso habitual estarán exentos del Impuesto a las Ganancias. Esto busca facilitar que más personas decidan poner en alquiler su vivienda en lugar de tenerla vacía.

¿Qué significa «casa-habitación»? 🏡

La reglamentación aclara qué se entiende por vivienda habitual. En este caso, solo se trata de inmuebles destinados a la vivienda propia, que sean la residencia única y permanente del propietario. Es decir, si la casa cumple esa condición, el dueño podrá beneficiarse de la exención. Pero si la vivienda se usa para otros fines o no es la residencia principal, no entraría en esta categoría.

¿Cuánto puede mejorar la rentabilidad? 📈

Según el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), esta medida podría aumentar la rentabilidad de algunos propietarios hasta un 64%. ¿Cómo? La rentabilidad es el porcentaje que obtiene un dueño en relación al valor de su inmueble y el alquiler que recibe. Por ejemplo, si alguien tiene una casa valuada en u$s70.000 y cobra alrededor de $550.000 por mes, la rentabilidad bruta anual sería aproximadamente del 6,46%. Tras aplicar los tributos y comisiones, esa rentabilidad neta sería de cerca del 5,8%.

Con la exención del impuesto, quienes tributan a la alícuota máxima del 35% verían una mejora significativa en su rentabilidad, llegando a un aumento del 64%. Es decir, si antes su rentabilidad neta era de un 3,19%, ahora podría subir a un 5,22%. Para quienes pagan una tasa menor, como el 13%, el incremento sería del 17%, pasando de 4,47% a 5,22%.

¿Qué opinan los expertos? ⚠️

El contador Alberto Mastandrea, de la firma BDO, expresó algunas críticas y alertas sobre esta reglamentación. Señaló que, si bien la medida en general es positiva, la forma en que fue reglamentada puede complicar las cosas. En su opinión, el decreto agregó condiciones que la ley original no mencionaba, como que solo podrán beneficiarse personas humanas y sucesiones indivisas, dejando fuera a empresas y sociedades que alquilan inmuebles.

Además, Mastandrea advierte que la reglamentación define que el propietario solo podrá acceder a la exención si el inquilino usa la vivienda como su único hogar, de forma permanente y familiar. Esto puede ser un problema, ya que en la práctica, muchas veces los propietarios no saben si el inquilino cumple con esas condiciones o si tiene otra vivienda. En otras palabras, la ley no obligaba a los dueños a averiguar esto, pero la reglamentación sí.

¿Y qué pasa con la ley y el decreto? 🤔

Desde BDO explican que, en teoría, una ley sancionada por el Congreso puede ser reglamentada por el Ejecutivo para aclarar su aplicación. Sin embargo, Mastandrea aclara que no se puede usar esa facultad para limitar o restringir derechos que la ley ya había otorgado. En este caso, algunos consideran que el decreto va más allá y limita el alcance de la exención, lo que genera cierta polémica sobre si esto es legal o no.

¿Qué sigue ahora? 🔜

Por ahora, la medida está en marcha y quienes cumplen con los requisitos podrán beneficiarse a partir del próximo año. Sin embargo, las dudas sobre cómo será la implementación y las posibles restricciones que puedan surgir en el futuro mantienen en alerta a propietarios y expertos. Lo que sí quedó claro es que, si se cumple lo anunciado, muchos propietarios podrán pagar menos impuestos y obtener mejores retornos por sus alquileres.

En resumen, esta iniciativa busca incentivar el alquiler de viviendas y mejorar la rentabilidad de los propietarios, aunque con ciertas condiciones y límites que todavía generan debate. Lo importante será ver cómo se aplica en la práctica y qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario argentino en los próximos meses.