La discusión que nunca se cierra: ¿es mejor comprar o alquilar? 🤔

Después de años en que parecía que la opción de comprar una casa con ayuda de un crédito era casi imposible en Argentina, los cambios recientes volvieron a poner en discusión esta decisión. La vuelta de los créditos UVA y la flexibilización en las reglas para alquilar abrieron una puerta que muchos pensaron cerrada.

Los créditos UVA: una opción que vuelve a sonar 💳🏠

Durante los últimos años, comprar vivienda con préstamos bancarios no era una opción sencilla. La inflación y la incertidumbre económica hacían que pensar en una deuda a largo plazo fuera muy complicado. Sin embargo, ahora varios bancos están ofreciendo nuevamente créditos UVA, que ajustan las cuotas según la inflación.

Estos créditos permitieron que bancos como Santa Cruz, Entre Ríos, San Juan, Santa Fe, Corrientes, y el Banco Hipotecario bajaran sus tasas, que ahora rondan entre el 8,9% y el 9,9%. También el Banco Provincia ajustó su línea de financiamiento, bajando la tasa del 39,2% al 31,2%. Con estas tasas, comprar empieza a parecer una opción más accesible para quienes tienen ahorros y quieren dejar de pagar alquiler.

El mercado de alquiler: más libertad, más dudas 🏢🔑

Por otro lado, en el mercado de alquiler ya no hay regulación previa. Esto significa que propietarios e inquilinos tienen más libertad para negociar cuánto dura el contrato, en qué moneda se paga y con qué frecuencia se actualiza el precio. Como resultado, en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires, las cuotas iniciales de un crédito hipotecario ya se acercan a lo que cuesta un alquiler mensual para un departamento de tamaño medio.

Por ejemplo, para una propiedad de u$s100.000, las primeras cuotas de los créditos pueden estar en torno a los $800.000 o $900.000, lo que no dista mucho del costo mensual de un alquiler. Sin embargo, lo que marca la diferencia es lo que hay que pagar antes de empezar a pagar la cuota: los gastos iniciales, como la escritura, las comisiones y otros gastos asociados, que en una compra pueden sumar bastante más que el primer mes de alquiler.

Comprar vs. alquilar: ¿qué hay que tener en cuenta? 💰🤷‍♂️

Para comprar una casa, hay que tener ahorros suficientes para cubrir esa parte que el banco no financia —generalmente el 25% del valor de la propiedad— además de los gastos de escritura, comisiones y otros costos. En un ejemplo con una propiedad de u$s100.000, esa parte de dinero puede ser unos u$s25.000, que hay que tener ahorrados desde el principio.

Mientras tanto, quien alquila puede seguir guardando ese dinero, o invertirlo, en lugar de usarlo para comprar. Lo que pase con ese capital en los años siguientes también influye en cuál opción resulta más conveniente. Por ejemplo, si la propiedad sube de valor, venderla puede dejar ganancias. Pero mantenerla también cuesta dinero, y venderla al final implica pagar gastos adicionales.

En cambio, alquilar no requiere ese desembolso inicial tan grande, y permite más flexibilidad para cambiar de vivienda o invertir ese dinero en otras opciones. La decisión final depende de cuánto dinero se tenga, cuánto tiempo se planea vivir en un lugar y qué expectativas se tengan respecto a la propiedad.

Una herramienta para decidir: el simulador online 🖥️📊

Para facilitar la comparación, la Universidad Nacional de San Martín creó compraroalquilar.com.ar, un simulador gratuito que ayuda a analizar qué opción conviene más según cada caso. Solo hay que ingresar algunos datos, como el valor del inmueble, cuánto se pagaría de alquiler, la tasa del préstamo y cuánto tiempo se planea pagar esa cuota.

El simulador también permite ajustar variables como la inflación, cuánto aumentaría el valor de la propiedad, la rentabilidad de los ahorros si se invierten en otra cosa, y otros escenarios que pueden afectar el resultado final. Por ejemplo, si en un caso hipotético una vivienda de u$s100.000 se financia con un crédito a 20 años, con una tasa del 10% y un alquiler de u$s600, la herramienta calcula cuánto sería la diferencia en patrimonio al final del período.

Según esos cálculos, en ese escenario, comprar una propiedad podría dejar unos u$s46.952 más en el patrimonio. Pero si las condiciones cambian —como un aumento en la tasa del crédito, un alquiler más barato o menos años en la vivienda— esa diferencia puede reducirse o incluso invertirse en favor del alquiler.

¿Qué opción te conviene? La clave está en los detalles 🔑

La realidad es que no hay una respuesta única. La decisión de comprar o alquilar depende de múltiples factores, como cuánto dinero se puede ahorrar inicialmente, cuánto se planea mantener esa vivienda, y qué expectativas hay respecto a la inversión en bienes raíces. La vuelta de los créditos UVA y la flexibilización en los alquileres hacen que ambas opciones vuelvan a estar en la mesa, pero también complican la comparación, que ya no es solo una cuestión de cuotas y alquileres.

Al final, lo importante es tener en cuenta todos los gastos, los posibles cambios en los valores y cómo impactan esas variables en el largo plazo. La tecnología y las herramientas como el simulador ayudan a entender mejor qué camino puede ser más conveniente en cada situación.